Qu’est-ce qu’une passoire thermique et pourquoi fait-elle débat en 2024 ?
Le terme passoire thermique désigne un bien immobilier dont la performance énergétique est très faible. Ces logements, souvent classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), consomment beaucoup d’énergie et génèrent un inconfort thermique majeur pour les occupants.
En 2024, le sujet devient plus sensible que jamais. Pourquoi ? Parce que la réglementation se durcit. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif. À partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location, selon l’article L173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. À partir de 2028, cette interdiction concernera aussi les logements classés F.
Alors, est-ce le bon moment pour investir dans une passoire thermique ? L’achat peut sembler risqué. Mais pour certains investisseurs, cela représente une opportunité à fort potentiel. Décryptage.
Les risques liés à l’achat d’une passoire thermique
Investir dans un bien classé F ou G présente des inconvénients objectifs. Il est donc essentiel de bien les comprendre avant toute décision.
- Interdiction progressive de mise en location : Un des premiers écueils. À partir de 2025, impossible de louer un logement classé G, sauf à effectuer des travaux de rénovation thermique pour améliorer le classement DPE.
- Coûts de rénovation élevés : Pour atteindre un classement acceptable (au moins E, idéalement D), les travaux peuvent s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Isolation, changement de fenêtres, remplacement du système de chauffage — c’est un chantier conséquent.
- Financement plus complexe : Certaines banques hésitent à accorder des crédits sur des biens énergivores. Elles anticipent les coûts de remise aux normes et les possibles difficultés de revente.
- Dévaluation potentielle du bien : Un logement non rénové est de moins en moins attractif. Face à une pression règlementaire croissante, sa valeur risquerait de baisser au fil du temps.
Les opportunités à saisir en 2024
Malgré les nombreux défis, acheter une passoire thermique peut s’avérer être une bonne opération — à condition de bien préparer son projet.
- Prix d’achat plus abordable : En 2024, les biens énergivores se négocient souvent à la baisse, car difficiles à vendre. Il est courant de constater une décote de 10 à 30 % sur le prix au mètre carré par rapport à un bien équivalent mieux classé.
- Potentiel de valorisation après travaux : Une fois rénové, le bien peut passer de G à C ou D. La revalorisation peut être importante, notamment dans les zones tendues.
- Aides financières et subventions : Le gouvernement français propose plusieurs dispositifs pour financer ces rénovations, tels que MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), ou encore le prêt à taux zéro (éco-PTZ).
Le régime fiscal en faveur des logements rénovés
Un autre atout à ne pas négliger : les avantages fiscaux pour les bailleurs qui investissent dans la rénovation énergétique. Parmi eux :
- Déduction des travaux des revenus fonciers : En régime réel, les dépenses de rénovation énergétique sont déductibles, ce qui réduit l’imposition sur les loyers encaissés.
- Dispositif Denormandie : Ce dispositif d’investissement locatif encourage la rénovation dans certains quartiers. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi, étalée sur 12 ans.
Investir dans une passoire thermique, c’est aussi s’engager dans une démarche écoresponsable alignée avec les objectifs nationaux de neutralité carbone.
Faut-il rénover soi-même ou acheter un bien déjà rénové ?
Une question revient souvent chez les acquéreurs : dois-je acheter une passoire et la rénover moi-même, ou acheter un bien déjà rénové ?
Voici quelques éléments à considérer :
- Rénovation par soi-même : Cela permet de mieux maîtriser les coûts et d’optimiser la qualité des travaux. Mais cela nécessite du temps, des compétences, ou de faire appel à des artisans qualifiés.
- Bien déjà rénové : Gain de temps, et moindre stress. Toutefois, le prix sera plus élevé, la marge de valorisation moindre, et il convient de vérifier la qualité des prestations effectuées (audit énergétique post-rénovation conseillé).
Dans certains cas, une stratégie intermédiaire est pertinente : acheter une passoire thermique, réaliser les premiers travaux urgents soi-même (combles, fenêtres), pour ensuite étaler le reste sur plusieurs années.
Quelques exemples concrets d’investissement stratégique
Pour illustrer l’opportunité potentielle, voici deux scénarios :
- Au cœur d’une ville moyenne : Un appartement classé G évalué initialement à 120 000 € est négocié à 100 000 €. Les travaux pour atteindre un DPE de D coûtent 30 000 €. Après rénovation, le bien est estimé à 160 000 €. Un gain potentiel de 30 000 €, sans compter les loyers futurs et les avantages fiscaux.
- En zone rurale : Une maison ancienne, classée F, est disponible pour 85 000 €. Après 40 000 € de rénovations (isolation, PAC, menuiseries), elle accède à une étiquette C. Le bien peut alors être loué à un public sensible à la consommation énergétique, avec une rentabilité de 6 à 7 % brut par an.
Attention toutefois à bien anticiper les délais administratifs, les autorisations de l’urbanisme en cas de gros travaux et à faire intervenir un diagnostiqueur certifié pour obtenir des données fiables sur les performances thermiques post-travaux.
Les zones géographiques à privilégier en 2024
Toutes les passoires thermiques ne se valent pas. Leur attractivité dépend aussi de leur localisation. En 2024, certaines régions françaises offrent un meilleur potentiel :
- Villes moyennes soutenues par l’État : Dans le cadre du programme « Action Cœur de Ville », de nombreuses aides sont disponibles pour rénover les centres urbains.
- Périphéries des grandes métropoles : Où les prix sont encore accessibles mais la pression locative reste forte.
- Régions bénéficiant de plans régionaux incitatifs : Certaines collectivités proposent des primes locales cumulables avec les aides nationales.
Il peut donc être judicieux d’étudier à la loupe les aides territoriales offertes par les collectivités, souvent méconnues mais très attractives.
Ce qu’il faut retenir avant d’investir dans une passoire thermique
En 2024, acheter une passoire thermique n’est ni une hérésie, ni une évidence. C’est un pari qui peut devenir rentable — mais uniquement si l’acquéreur adopte une approche stratégique, réaliste et bien informée.
Ce type d’investissement demande :
- Une bonne compréhension de la réglementation et des échéances futures
- Une estimation précise et professionnelle des travaux nécessaires
- Une maîtrise du budget total, incluant les aides et les éventuelles hausses de taux bancaires
- Une gestion rigoureuse du planning des rénovations
Enfin, s’entourer d’experts — diagnostiqueurs, artisans RGE, courtiers en financement — est essentiel pour transformer un risque potentiel en opportunité immobilière de premier plan.