Donner un bien immobilier tout en en conservant l’usage est une stratégie patrimoniale bien connue. Elle permet, dans de nombreux cas, d’anticiper une transmission, de réduire les droits de donation et de conserver un toit — ou des loyers — pendant plusieurs années. Le mécanisme repose sur le démembrement de propriété : le donateur conserve l’usufruit et transmet la nue-propriété au bénéficiaire.
Mais comment calculer la valeur de l’usufruit en 2026 ? Quel barème appliquer ? Quels impôts prévoir et quelles précautions prendre avant de signer chez le notaire ? Voici les points essentiels à connaître, avec des exemples concrets pour éviter que la fiscalité immobilière ne ressemble à un plan de métro un lundi matin.
Usufruit et nue-propriété : un partage de la propriété
La pleine propriété d’un logement comprend deux droits distincts :
- l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, par exemple les loyers ;
- la nue-propriété, qui correspond au droit de devenir pleinement propriétaire lorsque l’usufruit prend fin.
Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, un parent peut ainsi donner la nue-propriété d’un appartement à son enfant tout en continuant à y vivre. S’il s’agit d’un logement loué, il peut également continuer à percevoir les loyers, sous réserve des règles prévues dans l’acte notarié.
À l’extinction de l’usufruit, généralement au décès de l’usufruitier lorsqu’il s’agit d’un usufruit viager, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Cette réunion se fait en principe sans droits de succession ou de donation supplémentaires sur la valeur de l’usufruit déjà transmise.
Le dispositif peut donc répondre à plusieurs objectifs : transmettre progressivement son patrimoine, conserver des revenus, protéger un conjoint ou organiser la transmission d’un bien familial. Il ne s’agit toutefois pas d’une simple formalité administrative. Une donation immobilière doit être reçue par un notaire, et ses conséquences sont durables.
Le barème fiscal de l’usufruit en 2026
Pour calculer les droits de donation, l’administration fiscale ne retient pas nécessairement la valeur totale du bien. Elle applique le barème prévu par l’article 669 du Code général des impôts. Pour un usufruit viager, la valeur fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.
| Âge de l’usufruitier au jour de la donation | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
La règle est simple : plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale de son usufruit diminue, et plus la valeur taxable de la nue-propriété augmente. L’âge retenu est celui de l’usufruitier au moment de la constitution du démembrement, non celui envisagé quelques mois plus tard.
Exemple de calcul d’une donation immobilière
Imaginons un appartement situé à Nantes, estimé à 300 000 euros. La propriétaire, âgée de 65 ans, souhaite donner la nue-propriété à sa fille tout en conservant l’usufruit.
Selon le barème fiscal, entre 61 et moins de 71 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %.
- Valeur fiscale de l’usufruit : 300 000 × 40 % = 120 000 euros ;
- valeur fiscale de la nue-propriété donnée : 300 000 × 60 % = 180 000 euros.
Les droits de donation sont calculés sur les 180 000 euros transmis, avant application des éventuels abattements. La donatrice ne transmet donc pas fiscalement un bien de 300 000 euros, mais une nue-propriété évaluée à 180 000 euros.
Au décès de la donatrice, sa fille devient pleinement propriétaire. En principe, aucune taxation supplémentaire n’est due au titre de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété. C’est l’un des intérêts majeurs du démembrement, à condition que l’opération ait été correctement structurée et qu’elle ne dissimule pas une donation déguisée.
Les abattements à prendre en compte
Après avoir déterminé la valeur fiscale de la nue-propriété, il faut appliquer les abattements prévus selon le lien de parenté. En 2026, sous réserve d’une modification législative, un parent peut notamment donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 euros tous les quinze ans sans droits de donation.
Chaque parent bénéficie de son propre abattement pour chaque enfant. Dans une famille où les deux parents donnent à un même enfant, l’abattement théorique peut donc atteindre 200 000 euros, si aucun don antérieur n’a consommé ces droits.
D’autres abattements existent selon les situations :
- 31 865 euros pour un don familial de sommes d’argent, sous conditions d’âge du donateur et du bénéficiaire ;
- 31 865 euros pour certaines donations consenties par un grand-parent à un petit-enfant ;
- des abattements spécifiques en cas de handicap du bénéficiaire ;
- des règles particulières pour les donations entre époux, partenaires de Pacs ou personnes sans lien familial.
Attention au délai de quinze ans. Une donation réalisée il y a dix ans peut encore être prise en compte dans le calcul fiscal. Le notaire interroge généralement le fichier centralisé des dispositions de dernières volontés et les déclarations antérieures, mais il est préférable d’arriver au rendez-vous avec un historique précis des dons déjà consentis.
Quelle fiscalité sur la donation de la nue-propriété ?
Les droits de donation sont calculés après déduction de l’abattement, selon le barème applicable entre parents et enfants. Le barème est progressif :
- 5 % jusqu’à 8 072 euros de part taxable ;
- 10 % de 8 073 à 12 109 euros ;
- 15 % de 12 110 à 15 932 euros ;
- 20 % de 15 933 à 552 324 euros ;
- 30 % de 552 325 à 902 838 euros ;
- 40 % de 902 839 à 1 805 677 euros ;
- 45 % au-delà de 1 805 677 euros.
Reprenons l’appartement de 300 000 euros. La nue-propriété vaut fiscalement 180 000 euros. Si la fille dispose encore de l’abattement de 100 000 euros, la base taxable est de 80 000 euros. Les droits sont alors calculés par tranches, et non à un taux unique de 20 %.
Il faut également prévoir les frais de notaire, les émoluments, les frais de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. Ces frais ne doivent pas être confondus avec les droits de donation. Le notaire établit un état prévisionnel détaillé avant la signature : c’est le bon moment pour poser toutes les questions, même celles qui semblent évidentes.
Usufruit viager ou usufruit temporaire ?
L’usufruit viager prend fin au décès de l’usufruitier. Il est évalué selon son âge. L’usufruit temporaire, lui, est prévu pour une durée déterminée : cinq ans, dix ans, quinze ans, par exemple.
Pour la fiscalité, l’usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction supplémentaire pour une période inférieure à dix ans. Ainsi, un usufruit temporaire de dix ans sur un logement de 400 000 euros sera évalué à 92 000 euros. La nue-propriété représentera 308 000 euros.
Pour une durée de vingt ans, l’usufruit fiscal atteint 46 % de la pleine propriété. Cette solution peut être utilisée pour transmettre temporairement les revenus d’un bien, aider un enfant pendant ses études ou organiser la détention d’un immeuble professionnel.
Le choix entre usufruit viager et temporaire dépend de l’objectif recherché. Une famille qui souhaite transmettre définitivement un bien privilégiera souvent le démembrement viager. Un propriétaire qui veut aider un enfant pendant une période précise pourra préférer une durée limitée.
Qui paie les charges et les travaux ?
Le démembrement répartit les droits, mais aussi certaines obligations. En principe, l’usufruitier prend en charge l’entretien courant, les réparations d’entretien et les dépenses liées à l’usage du logement. Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier.
Cette répartition peut devenir sensible lorsqu’il s’agit d’une copropriété. Ravalement, toiture, travaux sur les parties communes : les appels de fonds doivent être examinés avec attention. L’acte de donation peut préciser la répartition retenue entre les parties, dans les limites permises par la loi.
Une anecdote souvent rencontrée lors des rendez-vous immobiliers : tout le monde est d’accord sur le principe de la donation, jusqu’au jour où arrive la facture du ravalement. Mieux vaut donc écrire les règles noir sur blanc plutôt que compter sur la mémoire familiale, réputée généreuse mais parfois sélective.
Vendre un bien démembré : une décision à préparer
Le nu-propriétaire ne peut généralement pas vendre seul le bien en pleine propriété. L’accord de l’usufruitier est nécessaire. En cas de vente, le prix peut être réparti entre usufruit et nue-propriété selon le barème fiscal, ou être remployé dans un nouvel actif démembré si toutes les parties en conviennent.
Le remploi doit être encadré avec soin dans l’acte. Il peut notamment permettre à l’usufruitier de conserver l’usage d’un nouveau logement ou de percevoir les revenus d’un placement. Sans clause précise, une vente peut rapidement devenir source de désaccords entre parents et enfants.
Le consentement de chacun est également indispensable en cas de décision importante concernant le bien. Le démembrement protège la transmission, mais il impose une forme de coopération durable entre usufruitier et nu-propriétaire.
Les précautions à prendre avant de donner
Une donation immobilière engage le patrimoine familial. Avant de signer, il est utile de vérifier plusieurs éléments :
- la valeur réelle du bien, idéalement à partir de plusieurs avis de valeur ou d’une expertise ;
- l’existence de donations antérieures et l’utilisation des abattements ;
- la situation matrimoniale et les droits du conjoint survivant ;
- la présence d’autres enfants, afin de préserver l’égalité entre héritiers ;
- la capacité de l’usufruitier à financer les charges et travaux futurs ;
- les conséquences d’une éventuelle vente, d’un départ en maison de retraite ou d’un changement familial.
La donation-partage peut être envisagée lorsque plusieurs enfants sont concernés. Elle permet d’organiser la répartition des biens et de figer leur valeur au jour de la donation dans certaines conditions. Là encore, le conseil du notaire est essentiel : chaque patrimoine a son histoire, ses contraintes et parfois ses petites surprises.
Le conseil immobilier à retenir en 2026
Le barème de l’usufruit est un outil de calcul, pas une stratégie complète. Une donation en nue-propriété peut être pertinente lorsque le donateur souhaite anticiper sa succession tout en conservant l’usage du bien ou ses revenus. Elle doit cependant être étudiée avec la fiscalité globale, les besoins financiers futurs et les relations entre les bénéficiaires.
Avant toute décision, demandez au notaire une simulation écrite intégrant la valeur du bien, l’âge de l’usufruitier, les abattements disponibles, les droits de donation et les frais annexes. Vérifiez également les règles en vigueur au jour de la signature : la loi de finances peut modifier certains dispositifs, même si le barème de l’article 669 demeure la référence pour l’évaluation fiscale de l’usufruit.
Bien préparé, le démembrement permet de transmettre progressivement un patrimoine immobilier, de limiter la charge fiscale et de préserver un cadre de vie. Dans l’immobilier, comme dans l’architecture, les fondations comptent souvent davantage que les finitions : mieux elles sont pensées, plus l’ensemble résiste au temps.
