Inflation en baisse : un signal positif pour le marché immobilier français
Depuis 2021, la hausse rapide de l’inflation a bouleversé le marché immobilier français : flambée des taux de crédit, baisse du pouvoir d’achat, gel de nombreux projets, recul des transactions. Mais un scénario se dessine progressivement à l’horizon 2026 : celui d’un retour progressif de l’inflation à la baisse, accompagné d’une détente des taux d’intérêt.
Ce mouvement pourrait profondément relancer le marché immobilier français en 2026, en redonnant de l’air aux ménages, aux investisseurs et aux professionnels de l’immobilier. Pour comprendre pourquoi, il faut croiser plusieurs paramètres : inflation, taux de crédit, réglementation bancaire, dispositifs d’aide, et dynamique des prix.
Pourquoi la baisse de l’inflation pèse directement sur le crédit immobilier
En France comme dans la zone euro, l’inflation est le principal indicateur suivi par la Banque centrale européenne (BCE) pour déterminer sa politique monétaire. Lorsque l’inflation est trop élevée, la BCE remonte ses taux directeurs. Résultat : les taux des crédits immobiliers augmentent, car les banques se refinancent plus cher.
À l’inverse, lorsque l’inflation reflue durablement vers l’objectif de 2 % fixé par la BCE, les conditions sont réunies pour :
- stabiliser puis réduire les taux directeurs de la BCE ;
- faire baisser les taux obligataires à long terme, qui servent de référence aux banques ;
- assouplir la politique de crédit immobilier, aujourd’hui très encadrée.
Ainsi, un retour progressif de l’inflation à la baisse d’ici 2026 crée un environnement favorable à la détente des taux, et donc à un redémarrage du marché.
La mécanique des taux d’intérêt : de l’usure au pouvoir d’achat immobilier
En France, le coût du crédit immobilier est encadré par le taux d’usure, défini par l’article L. 314-6 du Code de la consommation. Il fixe le taux maximal auquel une banque peut prêter pour un crédit immobilier. Lorsque les taux montent trop vite, de nombreux ménages se retrouvent exclus du financement, car les banques ne peuvent plus ajuster suffisamment leurs marges.
Avec la baisse progressive de l’inflation, plusieurs effets vertueux peuvent se produire :
- les taux nominaux des crédits baissent, tout en restant cohérents avec le taux d’usure ;
- les taux réels (taux nominaux – inflation) se stabilisent, ce qui rend les projets plus prévisibles ;
- la capacité d’emprunt des ménages se renforce à mensualité constante.
Par exemple, un emprunteur qui ne pouvait financer que 220 000 € avec un taux à 4,5 % sur 25 ans pourrait, avec un taux ramené autour de 3 %, viser 250 000 ou 260 000 €, sous réserve de respecter les règles de taux d’endettement fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) (35 % maximum en général, selon la recommandation de décembre 2019, intégrée à l’article L. 313-1 du Code de la consommation).
2026 : vers un redémarrage progressif des transactions immobilières
Le marché immobilier français a connu un net ralentissement à partir de 2023 : volumes de ventes en baisse, allongement des délais de commercialisation, plus de négociations, baisse des prix dans plusieurs grandes villes.
Si l’inflation recule réellement et que les taux se détendent, le scénario 2026 pourrait s’articuler autour de trois dynamiques :
- Retour des primo-accédants : plus de ménages jeunes ou modestes redeviennent finançables, en partie grâce à de meilleurs taux, mais aussi à la reconfiguration des aides (comme le prêt à taux zéro – PTZ, régi notamment par les articles L. 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
- Reprise de l’investissement locatif : certains investisseurs hésitent aujourd’hui face à la remontée des coûts de travaux (rénovation énergétique) et aux taux élevés. Une baisse de l’inflation et des taux redonne de la visibilité sur la rentabilité nette.
- Stabilisation des prix de vente : après des ajustements parfois brutaux, les prix pourraient se stabiliser voire repartir légèrement à la hausse dans les zones les plus tendues, à mesure que la demande solvable remonte.
Le marché ne redeviendra pas euphoriquement haussier partout. Mais un scénario de normalisation est crédible : moins de blocages, des volumes qui remontent, des prix plus cohérents avec les revenus et le coût du crédit.
Le rôle de la BCE et du cadre réglementaire français
Le redémarrage du marché immobilier en 2026 ne dépendra pas seulement de la baisse de l’inflation. Il reposera aussi sur les choix de la BCE et sur les règles internes françaises :
- la politique de taux directeurs de la BCE (articles 127 et 282 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne) conditionne le coût de refinancement des banques ;
- les décisions du HCSF, qui encadre les critères d’octroi de crédit (taux d’effort, durée maximale de prêt, part de dossiers dérogatoires), influencent directement l’accessibilité du financement ;
- les dispositions du Code monétaire et financier (notamment les articles L. 511-41-1 et suivants sur la gestion des risques des établissements de crédit) structurent l’appétit des banques pour le crédit immobilier.
Une inflation maîtrisée facilite la tâche des régulateurs : ils peuvent envisager un assouplissement progressif des contraintes, sans compromettre la stabilité du système bancaire. Cela se traduit par davantage de dossiers acceptés, notamment pour des profils aujourd’hui jugés “limites”.
Impact sur les différents segments du marché immobilier français
La baisse de l’inflation ne profitera pas de la même manière à tous les types de biens. Le marché immobilier français en 2026 pourrait évoluer de façon contrastée selon les segments.
Pour les logements anciens :
- la détente des taux relance les ventes, surtout dans les villes moyennes et les zones bien desservies ;
- le coût des travaux se stabilise, ce qui rend plus attractifs les biens à rénover ;
- la réglementation énergétique (DPE, interdiction progressive de location des passoires thermiques prévue par la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021) continue de peser, mais devient plus prévisible pour les investisseurs.
Pour le neuf :
- la baisse de l’inflation peut contribuer à calmer la hausse des coûts de construction (matériaux, main d’œuvre) ;
- les programmes neufs, souvent éligibles à des dispositifs comme le PTZ ou, pour l’investissement, les anciens dispositifs de type Pinel (encadrés par le Code général des impôts), retrouvent de l’attrait ;
- les exigences environnementales (RE2020 notamment) restent fortes, mais plus intégrables dans les modèles économiques des promoteurs si les taux baissent.
Pour les résidences secondaires et les zones touristiques, un environnement de taux plus bas peut redonner de l’élan à une clientèle en partie internationale, notamment si l’euro reste stable et que la France conserve son statut de valeur refuge immobilière.
Inflation, loyers et rentabilité locative en 2026
L’inflation ne concerne pas seulement le crédit, elle impacte aussi les loyers. En France, l’indexation des loyers est encadrée par l’indice de référence des loyers (IRL), régi par l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Lorsque l’inflation baisse :
- la progression de l’IRL est plus contenue ;
- les loyers augmentent moins vite, ce qui protège le pouvoir d’achat des locataires ;
- la rentabilité brute des investissements locatifs peut être légèrement sous pression si les prix repartent à la hausse plus vite que les loyers.
Cependant, si les taux de crédit baissent dans le même temps, la rentabilité nette peut rester intéressante, car le coût du financement diminue. Les investisseurs devront donc arbitrer entre :
- d’un côté, des loyers plus encadrés et une inflation modérée ;
- de l’autre, un accès au crédit facilité et des marchés locaux parfois en tension (zones tendues encadrées par les articles L. 302-5 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et mécanismes d’encadrement des loyers prévus à l’article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021).
Assurance emprunteur, coût global du crédit et loi Lemoine
Le coût global d’un projet immobilier ne se limite pas au taux du crédit. L’assurance emprunteur pèse de plus en plus dans la facture totale, surtout pour les profils à risques. La loi Lemoine n° 2022-270 du 28 février 2022 a profondément modifié ce marché :
- possibilité de changer d’assurance à tout moment pour les particuliers ;
- droit à l’oubli médical réduit à 5 ans pour certains anciens malades ;
- suppression du questionnaire médical sous certaines conditions de montant et de durée.
Dans un environnement de taux plus bas en 2026, la renégociation de l’assurance deviendra un levier supplémentaire pour optimiser le coût de son financement immobilier. Les ménages pourront ainsi cumuler :
- taux d’intérêt plus attractifs grâce à la désinflation ;
- prime d’assurance mieux négociée grâce à la concurrence ouverte par la loi Lemoine ;
- et, le cas échéant, dispositifs d’aide (PTZ, aides locales à l’accession, etc.).
Stratégies à envisager dès maintenant en vue de 2026
Anticiper le retour progressif de l’inflation à la baisse et une possible relance du marché immobilier en 2026 permet d’élaborer une stratégie plus fine, que l’on soit acheteur, vendeur ou investisseur.
Pour les ménages souhaitant acheter leur résidence principale :
- commencer à travailler son dossier de financement (stabilité professionnelle, apport, gestion des comptes) pour être prêt lorsque les taux baissent ;
- surveiller l’évolution du PTZ et des aides locales, souvent mises à jour par délibérations des collectivités et par décrets publiés au Journal officiel ;
- profiter éventuellement de la période actuelle pour négocier davantage les prix, notamment dans les marchés où la demande s’est contractée.
Pour les investisseurs :
- identifier dès maintenant les zones où la demande locative restera solide (bassins d’emploi, villes étudiantes, métropoles bien connectées) ;
- intégrer les obligations de rénovation énergétique imposées par la loi Climat et Résilience et par le Code de la construction et de l’habitation (articles L. 111-9 et suivants) ;
- modéliser des scénarios de rentabilité incluant une baisse progressive des taux, une inflation modérée et des loyers encadrés.
Pour les vendeurs :
- accepter que le cycle euphorique de hausse des prix soit terminé dans de nombreuses zones ;
- ajuster le prix en fonction de la nouvelle donne : taux élevés à court terme, mais perspectives plus favorables à moyen terme ;
- valoriser les atouts énergétiques et réglementaires du bien, de plus en plus pris en compte par les acheteurs et par les banques.
À l’horizon 2026, la combinaison d’une inflation en baisse, de taux de crédit plus attractifs, d’un cadre réglementaire stabilisé et d’une demande en partie renouvelée pourrait ouvrir un nouveau cycle pour le marché immobilier français. Ni euphorique, ni apathique : un cycle plus rationnel, davantage fondé sur la solvabilité réelle des ménages, la qualité des biens et la performance énergétique. Pour les acteurs prêts à s’adapter, cette nouvelle phase pourrait offrir de réelles opportunités.