Pourquoi la location meublée de moyenne durée explose entre 3 et 12 mois en 2025
La location meublée de moyenne durée, comprise entre 3 et 12 mois, connaît en 2025 un véritable essor sur le marché locatif français. Ni location saisonnière type Airbnb, ni bail classique de 3 ans en nu, ce format hybride s’impose comme une réponse très concrète aux nouveaux modes de vie : mobilité professionnelle, études, télétravail, expatriations temporaires, séparations, travaux dans la résidence principale, etc.
Pour les investisseurs, cette évolution n’est pas anecdotique. Elle change la façon de penser un bien, de le financer, de le louer et de le rentabiliser. Pour les locataires, elle offre une souplesse inédite, tout en garantissant un certain niveau de confort. En toile de fond : un cadre juridique qui se précise, des règles fiscales à maîtriser et une recomposition de l’offre locative dans les grandes villes comme dans les villes moyennes.
Définition juridique et fiscale de la location meublée de moyenne durée
La location meublée de moyenne durée n’est pas une catégorie juridique autonome du Code civil. Elle désigne plutôt un usage particulier de contrats déjà existants, principalement le bail meublé classique et le bail mobilité, introduit par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.
1. Le bail meublé classique (résidence principale)
Le bail meublé à usage de résidence principale est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée notamment par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014. Sa durée minimale est de 1 an (ou 9 mois pour un étudiant). Pourtant, dans les faits, certains bailleurs et locataires l’utilisent pour des occupations de 6 à 12 mois, même si le bail, lui, court théoriquement sur 1 an.
- Durée légale : 1 an (9 mois pour étudiant)
- Usage : résidence principale du locataire
- Définition du meublé : décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 listant les éléments obligatoires
2. Le bail mobilité : le levier clé pour 3 à 10 mois
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN (articles 107 et suivants), a été pensé pour les séjours temporaires : formation, études, stage, mission professionnelle, volontariat, etc. Il est expressément défini dans l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989.
- Durée : de 1 à 10 mois, non renouvelable
- Caution impossible, mais garantie Visale possible (dispositif Action Logement)
- Pas de dépôt de garantie autorisé (article 25-15 de la loi de 1989)
- Réservé à certains profils (étudiants, stagiaires, salariés en mission, etc.)
Il s’agit aujourd’hui de l’outil juridique le plus adapté pour la location meublée de moyenne durée de 3 à 10 mois, en particulier dans les grandes agglomérations.
3. Location meublée et fiscalité LMNP/LMP
Sur le plan fiscal, la location meublée, qu’elle soit de courte, moyenne ou longue durée, relève en principe du régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), selon les critères définis à l’article 155, IV du Code général des impôts (CGI).
- Possibilité d’amortir le mobilier et les travaux en LMNP réel
- Recettes meublées soumises aux seuils d’activité pour LMNP / LMP
- Impact direct sur la rentabilité nette des projets immobiliers
Les moteurs de l’essor de la location meublée de moyenne durée en 2025
L’explosion de la demande de location meublée de 3 à 12 mois n’est pas un hasard. Elle est le résultat d’un faisceau de tendances sociétales, économiques et réglementaires qui se renforcent.
Mobilité professionnelle et flexibilité du travail
Les missions temporaires, les mobilités internes, les CDD qualifiés et le recours massif au télétravail ont transformé la relation au logement. De plus en plus de salariés alternent entre plusieurs villes, parfois plusieurs pays. Ils n’ont ni le temps ni l’envie de meubler un logement, ni la visibilité pour s’engager sur 3 ans.
Étudiants, alternants et stagiaires : des besoins précis, mais temporaires
Le développement de l’alternance, des formations courtes et des stages longue durée a créé une demande de logements de 3 à 10 mois, souvent meublés, proches des transports et des bassins d’emploi. Le bail mobilité, pensé pour ces profils, s’aligne parfaitement sur ces nouveaux parcours.
Restrictions sur la location saisonnière de courte durée
Dans de nombreuses villes tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Nice…), les règlements municipaux et les décisions de justice ont encadré sévèrement la location de courte durée type meublé de tourisme. Les principaux textes de référence :
- Code du tourisme, article L.324-1-1 sur la définition des meublés de tourisme
- Code de la construction et de l’habitation, articles L.631-7 et suivants sur le changement d’usage des locaux
- Loi ELAN de 2018 renforçant les pouvoirs des communes en matière de régulation d’Airbnb et assimilés
Résultat : nombre de propriétaires basculent vers la location meublée de moyenne durée pour conserver une bonne rentabilité tout en se conformant mieux aux exigences réglementaires locales.
Recherche de sécurité juridique et de stabilité des revenus
Face à la volatilité des revenus saisonniers et aux risques de requalification, la moyenne durée apparaît comme un compromis. Moins risquée que la location touristique à la nuitée, mais plus rentable que la location nue classique, elle permet d’éviter certains écueils tout en maximisant l’occupation du bien.
Comment la moyenne durée (3 à 12 mois) bouleverse l’équilibre du marché locatif
En 2025, cet essor ne se contente pas d’ajouter une offre supplémentaire. Il redessine les frontières entre résidence principale, résidence temporaire, et hébergement touristique.
Transfert de biens de la location saisonnière vers la moyenne durée
Nombre de propriétaires d’anciens meublés de tourisme se replient sur des contrats de 3 à 10 mois, via le bail mobilité ou des baux meublés “adaptés”. On observe :
- Une diminution de l’offre de très courte durée (nuitées ou semaines)
- Une augmentation du parc dédié aux séjours de plusieurs mois, notamment près des pôles d’emploi, des universités et des hôpitaux
- Une réorientation des stratégies d’investissement vers des biens optimisés pour 3 à 12 mois (studios, T2, coliving meublé)
Pression accrue sur l’offre de location nue classique
Chaque bien basculé vers la location meublée de moyenne durée est un logement de moins disponible en location nue longue durée. Cela renforce la tension sur le segment déjà fortement sollicité des familles et des ménages qui cherchent à se stabiliser sur plusieurs années.
Dans les zones tendues au sens de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (régimes d’encadrement des loyers), ce mouvement complexifie encore la recherche d’un logement principal pour les foyers modestes ou moyens, en particulier ceux qui ne veulent pas d’un meublé.
Émergence de nouveaux intermédiaires et modèles économiques
La montée en puissance de la moyenne durée a favorisé l’arrivée de :
- Plateformes spécialisées en location meublée de 1 à 12 mois
- Sociétés de gestion locative “full service” spécialisées en bail mobilité et meublé moyen séjour
- Modèles de coliving et résidences gérées ciblant les étudiants, jeunes actifs, expatriés de retour temporaire
Ces nouveaux acteurs bousculent les agences traditionnelles, en misant sur le digital, l’ameublement clé en main, la gestion simplifiée et la réactivité.
Les avantages et risques pour l’investisseur en 2025
Pour l’investisseur immobilier, la location meublée de moyenne durée en 2025 présente un potentiel attractif, mais demande une vraie maîtrise juridique, fiscale et opérationnelle.
Atouts majeurs de la location meublée moyenne durée
- Rentabilité améliorée : loyers supérieurs à la location nue, surtout dans les zones à forte demande temporaire.
- Souplesse d’occupation : possibilité de récupérer le bien plus facilement qu’avec un bail nu de 3 ans (en particulier via le bail mobilité).
- Optimisation fiscale : régime LMNP au réel permettant d’amortir le bien et le mobilier, avec des revenus parfois peu ou pas imposés pendant plusieurs années.
- Large base de locataires potentiels : étudiants, jeunes actifs, salariés en mission, couples en transition, propriétaires en travaux, etc.
Points de vigilance et risques à anticiper
- Cadre juridique parfois flou : confusion fréquente entre résidence principale, résidence secondaire, bail mobilité et meublé de tourisme.
- Réglementations locales : certaines communes peuvent assimiler à de la location touristique tout ce qui n’est pas bail de résidence principale “classique”. D’où l’importance de vérifier les règles d’urbanisme et de changement d’usage (CCH, articles L.631-7 et suivants).
- Turn-over plus fréquent : gestion plus intensive, entrées et sorties multiples, états des lieux réguliers.
- Qualité du mobilier : un meublé de moyenne durée doit être robuste, fonctionnel et agréable, sous peine de vacance locative accrue.
L’investisseur qui s’engage sur ce créneau doit donc articuler trois dimensions : la conformité juridique, l’optimisation fiscale et la gestion opérationnelle, éventuellement via un mandataire spécialisé.
Impact sur les locataires : plus de flexibilité, mais à quel prix ?
Pour les locataires, la location meublée de moyenne durée est souvent vécue comme une bouffée d’oxygène. Elle permet d’éviter les baux trop rigides, tout en bénéficiant d’un logement prêt à l’emploi.
Un logement clé en main pour les périodes de transition
Études dans une autre ville, période d’essai, mutation temporaire, début de vie de couple, divorce, travaux dans la résidence principale : les situations de transition se multiplient. Un bail meublé de 3 à 12 mois répond parfaitement à ces besoins, sans contrainte de mobilier ni démarches lourdes.
Un coût parfois plus élevé
En contrepartie, les loyers sont généralement supérieurs à ceux des locations nues, même si l’encadrement des loyers dans certaines zones (article 140 de la loi ELAN et décrets d’application) limite cette hausse. Les locataires paient la flexibilité, le confort immédiat et la durée réduite.
Une frontière parfois floue avec le meublé de tourisme
Certains locataires, notamment étrangers ou en mobilité professionnelle, peinent à distinguer bail mobilité, meublé de tourisme et bail meublé classique. D’où l’importance de baux clairs et conformes à la loi du 6 juillet 1989, afin d’éviter les malentendus, voire les litiges.
Perspectives 2025 : comment se positionner intelligemment sur ce marché
En 2025, la location meublée de moyenne durée n’est plus une niche. C’est un segment à part entière, appelé à se structurer davantage, sous l’effet combiné des investisseurs, des collectivités locales et de l’État.
Pour l’investisseur comme pour le propriétaire bailleur, quelques axes stratégiques se détachent :
- Choisir la bonne localisation : proximité des universités, pôles d’affaires, hôpitaux, bassins d’emploi, gares TGV.
- Sécuriser le cadre juridique : vérifier la réglementation locale, choisir entre bail mobilité et bail meublé de résidence principale, éviter les montages hasardeux.
- Travailler l’expérience locataire : mobilier qualitatif, internet haut débit, décoration soignée, process d’entrée et sortie fluides.
- Optimiser la fiscalité : choisir entre micro-BIC et réel, se faire accompagner par un expert-comptable habitué au LMNP/LMP.
- Anticiper la régulation future : les villes et l’État observent ce segment avec attention ; des ajustements réglementaires sont probables pour protéger l’accès au logement de longue durée.
La location meublée de moyenne durée, entre 3 et 12 mois, s’impose en 2025 comme un pilier du marché locatif, à la croisée de la mobilité, de la flexibilité et de la rentabilité. Pour ceux qui savent en maîtriser les règles, elle représente une opportunité significative, mais exige un haut niveau de professionnalisme et une veille juridique constante.