En 2026, acheter, vendre ou louer un logement suppose de garder un œil sur plusieurs règles qui ont évolué récemment — et sur celles dont l’entrée en vigueur approche. Diagnostic de performance énergétique, location touristique, financement : les changements ne concernent pas seulement les professionnels. Ils peuvent modifier un budget, retarder une vente ou obliger un propriétaire à revoir ses projets.
Le point de départ est simple : une règle immobilière dépend parfois de la date de l’opération, de la commune et du type de logement. Voici les principaux repères à connaître pour avancer sans confondre une annonce de réforme avec une obligation déjà applicable.
Le DPE reste au cœur des décisions immobilières
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un nouveau bail d’habitation, ni lors du renouvellement ou de la reconduction tacite d’un bail existant. Cette interdiction découle de la loi Climat et résilience. Elle concerne les logements loués comme résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés.
Le calendrier prévoit ensuite les logements classés F à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034. En 2026, un logement F peut donc encore être loué, sous réserve des autres règles applicables, mais son propriétaire a intérêt à anticiper les travaux. Attendre la dernière minute est rarement une stratégie confortable — surtout si l’artisan le plus demandé de la ville a déjà un carnet de commandes long comme un couloir parisien.
À noter : les logements très énergivores sont aussi concernés par le gel de certaines hausses de loyer, instauré pour les logements classés F ou G. L’interdiction de louer et les règles d’évolution du loyer sont deux sujets distincts : un logement peut encore être louable tout en étant soumis à des restrictions sur son loyer.
Pour les petites surfaces, le calcul du DPE a été adapté en 2024, notamment afin de mieux tenir compte de leur consommation d’eau chaude. Certains propriétaires peuvent obtenir une nouvelle étiquette plus favorable sans réaliser de travaux. Avant de lancer un chantier ou de mettre un bien en vente, vérifiez si le diagnostic existant est toujours valable et si une attestation de mise à jour est disponible sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Le diagnostic collectif devient obligatoire dans davantage de copropriétés
Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de moins de 50 lots à usage d’habitation, de bureaux ou de commerces doivent à leur tour disposer d’un diagnostic de performance énergétique collectif. L’obligation s’applique déjà aux copropriétés plus grandes, selon un calendrier progressif : elle concerne les immeubles de plus de 200 lots depuis 2024 et ceux de 50 à 200 lots depuis 2025.
Ce diagnostic porte sur le bâtiment et ses équipements communs. Il ne remplace pas le DPE individuel nécessaire pour vendre ou louer un appartement. En revanche, il peut aider la copropriété à repérer les travaux utiles et à construire une stratégie de rénovation. Avant une assemblée générale, un copropriétaire vendeur peut aussi consulter le syndic pour savoir si le document a été réalisé et quelles décisions de travaux sont envisagées.
Vendre un logement énergivore : les diagnostics et travaux à anticiper
La vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit être accompagnée d’un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE. L’obligation, étendue aux logements E depuis le 1er janvier 2025, vise à présenter des scénarios de travaux et une estimation de leur coût. L’audit informe l’acquéreur ; il ne signifie pas que le vendeur doit réaliser les travaux avant la vente.
Dans une transaction, il est utile de réunir les diagnostics, les factures de rénovation et les documents de copropriété dès la mise en vente. Un dossier complet permet à l’acheteur de mieux évaluer les dépenses à venir, et au vendeur de répondre plus sereinement aux questions. Un exemple concret : une maison classée E avec une toiture récemment isolée ne raconte pas la même histoire qu’une maison de même étiquette dont les travaux restent entièrement à prévoir. Les justificatifs aident à faire la différence.
Les règles de performance énergétique touchent aussi la valeur et la négociation. Un logement mal classé n’est pas automatiquement invendable, mais l’acquéreur peut intégrer les travaux, les contraintes de location et les aides mobilisables dans son offre. Mieux vaut donc chiffrer les options avec des professionnels plutôt que de se fier à une estimation improvisée au détour d’une visite.
Acheter en 2026 : le prêt à taux zéro élargi peut aider
Le prêt à taux zéro (PTZ) a été élargi à partir du 1er avril 2025 et doit, selon les règles prévues, rester accessible jusqu’au 31 décembre 2027. Il peut financer l’achat d’un logement neuf sur l’ensemble du territoire, sous conditions de ressources et selon la composition du foyer. Dans l’ancien, il demeure réservé à certaines zones et suppose généralement la réalisation de travaux représentant une part minimale du coût de l’opération.
Le PTZ ne finance pas la totalité de l’achat : il vient en complément d’un ou plusieurs autres prêts. Son montant dépend notamment des ressources, de la localisation et du type de logement. Une banque ou un courtier pourra vérifier l’éligibilité et intégrer le dispositif dans un plan de financement réaliste. Pensez aussi à comparer le coût total des crédits, l’assurance emprunteur et les frais annexes, pas seulement le taux affiché en gros sur une publicité.
Les règles de financement pouvant évoluer avec les lois de finances, vérifiez les conditions au moment de déposer votre dossier. Un accord de principe n’est pas encore une offre de prêt, et un changement de situation professionnelle ou de budget peut modifier le résultat.
Location touristique : de nouvelles règles se mettent en place
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, renforce l’encadrement des meublés de tourisme. Elle donne notamment aux communes de nouveaux outils pour réguler les locations de courte durée. Selon la ville, le règlement local peut limiter la durée de location d’une résidence principale à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. Cette réduction n’est pas automatique partout : il faut vérifier la décision prise par la commune.
La loi prévoit également la mise en place d’une procédure nationale d’enregistrement des meublés de tourisme, avec un numéro de déclaration, au plus tard le 20 mai 2026. Les modalités pratiques et le calendrier de déploiement doivent être vérifiés auprès de la mairie et des services officiels : les démarches peuvent varier selon que le logement est une résidence principale ou secondaire, et selon les règles locales.
Les propriétaires doivent aussi se renseigner sur le règlement de copropriété, les formalités de changement d’usage et les obligations déclaratives. Une annonce publiée sur une plateforme ne dispense pas de ces vérifications. À Lyon, Bordeaux ou Nice, les règles locales peuvent différer fortement : le réflexe utile consiste à consulter le site de la mairie avant de fixer ses tarifs ou de réserver des travaux d’aménagement.
Fiscalité des locations meublées : attention à la revente
Depuis le 15 février 2025, pour certaines ventes de logements loués en meublé sous le régime réel, les amortissements déduits pendant la période de location sont pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. Cette évolution peut augmenter la plus-value taxable au moment de la revente. Des exceptions existent, notamment pour certaines résidences de services : il faut donc examiner la situation précise du bien et du propriétaire.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste un sujet où le détail compte : régime fiscal choisi, durée de détention, nature du logement et dépenses déduites peuvent modifier le calcul. Si vous envisagez de vendre un bien loué en meublé, demandez une simulation à un expert-comptable ou à un notaire avant de signer un mandat. La fiscalité se prépare mieux avec des chiffres qu’avec une intuition, même très convaincue.
Loyer, encadrement et obligations du bailleur
En 2026, l’encadrement des loyers continue de s’appliquer dans les territoires où il a été mis en place, selon des modalités locales. Il ne faut pas le confondre avec l’encadrement de l’évolution des loyers, qui peut concerner d’autres zones. Avant de publier une annonce, vérifiez les plafonds applicables à l’adresse du logement, les conditions d’un éventuel complément de loyer et les règles de révision inscrites au bail.
Le bailleur doit également fournir les diagnostics obligatoires, respecter les critères de décence et remettre au locataire les documents requis. Un logement classé G ne peut plus être proposé dans le cadre d’un nouveau bail d’habitation depuis 2025. Pour les logements F et E, le calendrier laisse davantage de temps, mais les contraintes énergétiques et les coûts futurs méritent d’être intégrés dès aujourd’hui dans la rentabilité du projet.
Les bons réflexes avant de signer ou de publier une annonce
Pour acheter : demandez les diagnostics, les procès-verbaux d’assemblée générale et le montant des travaux votés ou envisagés. Vérifiez votre éligibilité au PTZ et faites chiffrer les rénovations avant de vous engager.
Pour vendre : contrôlez la validité du DPE et, si nécessaire, faites réaliser l’audit énergétique. Rassemblez les factures et les documents de copropriété dès le début de la mise en vente.
Pour louer : vérifiez la classe énergétique, les règles de fixation du loyer et les obligations propres à votre commune. Pour une location touristique, contrôlez aussi les formalités locales et le règlement de copropriété.
Pour anticiper : demandez conseil à un notaire, à un professionnel du financement ou à un spécialiste de la rénovation lorsque la situation touche à la fiscalité, à une copropriété ou à un projet de travaux important.
La meilleure protection reste de vérifier la règle applicable à votre logement et à votre commune au moment de l’opération. En immobilier, quelques jours passés à lire un diagnostic ou à appeler le service urbanisme peuvent éviter bien des surprises — et laisser davantage de temps pour choisir la bonne couleur de peinture.